長(zhǎng)期租住的公寓也可以稱為白領(lǐng)公寓，近年來(lái)是一個(gè)相對(duì)較新的行業(yè)，而這種住房通常配備家具和電器，一般租給白領(lǐng)工人，那么你對(duì)長(zhǎng)期租住的公寓了解多少呢？接下來(lái)，我們將介紹長(zhǎng)租公寓的一些情況。

一、長(zhǎng)租房公寓租金價(jià)格高的原因是什么

1、長(zhǎng)租公寓的租金普遍要比周邊同類型個(gè)人房源租金高一、二成。而長(zhǎng)租公寓的高租金，在一定程度上與其白領(lǐng)客群定位有很大關(guān)系。從租戶的角度來(lái)看，月收入在1.5萬(wàn)元以上者，對(duì)公寓租金價(jià)格的敏感度實(shí)際并不高。因此長(zhǎng)租公寓的整體租金較同類出租房屋高并不難理解，因?yàn)槠渲饕鎸?duì)的是注重租住體驗(yàn)的年輕白領(lǐng)，他們有較強(qiáng)的租金承受能力。

2、品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套，而且租住的客戶也是經(jīng)過(guò)篩選，其實(shí)是物超所值的。長(zhǎng)租公寓提供的精細(xì)化服務(wù)，如管家服務(wù)、免費(fèi)健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是白領(lǐng)租客所看重的。

3、找房難、價(jià)格不透明、高中介費(fèi)、無(wú)服務(wù)等等，恐怕是大部分租戶必須要面對(duì)的租房痛點(diǎn)，而一些長(zhǎng)租公寓無(wú)中介費(fèi)、管家服務(wù)、提供公共空間等，很好地解決了這些痛點(diǎn)，這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。

長(zhǎng)租公寓的價(jià)格雖然比市場(chǎng)要高，但是綜合對(duì)比環(huán)境和服務(wù)，這個(gè)溢價(jià)可以接受。

二、長(zhǎng)租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，這是其一般性。

租金貸又名租房分期，是以租客作為借款人，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)借款，借款用途指定用于借款人承租某一租賃用房的個(gè)人消費(fèi)信貸。

借款金額往往是租客11個(gè)月的租金總和，還款方式為等額本息。在實(shí)操中，租客借款所產(chǎn)生的利息往往由長(zhǎng)租公寓承擔(dān)，所以，租客不用承擔(dān)和支付利息，其每月還款金額等同于租房月租金額，即租金貸不增加租客的租房成本。另外，租金貸的擔(dān)保方式往往為租賃用房的提供者即長(zhǎng)租公寓進(jìn)行連帶擔(dān)保。

2、租金貸是一種以遞延服務(wù)為借款用途的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，具有其特殊性。

分析租金貸的交易結(jié)構(gòu)，除了具備一般消費(fèi)信貸產(chǎn)品的屬性以外，也有其特殊性。

其一是借款人（即租客）向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款用于消費(fèi)的商品，不是有型的可以直接拿走的商品，而是一種無(wú)形的商品，即房屋出租服務(wù)。其二，這種消費(fèi)的無(wú)形商品不是在購(gòu)買后的當(dāng)即一次性消費(fèi)完結(jié)的，租房服務(wù)需要在后續(xù)租賃合約期內(nèi)由長(zhǎng)租公寓持續(xù)不斷的提供，是一種遞延服務(wù)性商品。

三、租金貸的價(jià)值

金融的本質(zhì)是資金在時(shí)間和空間的配置，租金貸沒(méi)有偏離這樣的本質(zhì)，良好開(kāi)展的租金貸，對(duì)租客、長(zhǎng)租公寓和金融機(jī)構(gòu)都具有較高的價(jià)值。

1是對(duì)租客而言。在沒(méi)有租金貸產(chǎn)品情況下，一般是押一付三，以杭州平均1800元/間月的租金價(jià)格測(cè)算，租客在簽約時(shí)需要一次性支付押金加三個(gè)月租金合計(jì)7200元，在后續(xù)每季度需要支付5400元。

而有了租金貸產(chǎn)品之后，租客在簽約時(shí)只需支付一個(gè)月押金加一個(gè)月租金合計(jì)3600元，在后續(xù)每月支付1800元。租客通過(guò)該產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了輕松月付，減輕了一下子支付高額款項(xiàng)的壓力，且借款利息不用自己承擔(dān)，不增加任何成本。

2是對(duì)長(zhǎng)租公寓。在沒(méi)有租金貸產(chǎn)品的情況下，往往采用押一付三的出租方式，一份12個(gè)月的房屋出租業(yè)務(wù)，要分四次回款，分別是簽約時(shí)7200元、第二季度5400元、第三季度5400元、第四季度5400元。

而有了租金貸產(chǎn)品之后，由于金融機(jī)構(gòu)信貸資金的支持，其在與租客簽約的當(dāng)日可獲得租客支付的一個(gè)月押金和一個(gè)月租金即3600元，次日會(huì)獲得金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的11月租金貸款項(xiàng)19800元（往往扣除長(zhǎng)租公寓代繳的利息）。

可見(jiàn)，通過(guò)租金貸產(chǎn)品，長(zhǎng)租公寓雖然代為承擔(dān)了一些利息，但實(shí)現(xiàn)了未來(lái)應(yīng)收租金的快速回籠，加快了現(xiàn)金流。

3是對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言。如上所述，房屋租賃市場(chǎng)是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，以租房為標(biāo)的的消費(fèi)信貸也是金融機(jī)構(gòu)一個(gè)重要的市場(chǎng)機(jī)遇。相比較于3C分期等有形的商品，無(wú)形服務(wù)的租房分期，從某種程度上更容易把控風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閷?duì)借款人而言，這種商品拿不走、搬不動(dòng)、也無(wú)法變現(xiàn)。

同時(shí)，目前主流租金貸的綜合收益率在年化13%左右，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，也是不低的收益率。場(chǎng)景、風(fēng)險(xiǎn)和收益三者考量，租金貸都是一款不錯(cuò)的個(gè)人消費(fèi)信貸產(chǎn)品。

四、當(dāng)前租金貸的主要風(fēng)險(xiǎn)

如果說(shuō)2017年是我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的元年，那么，2018年則是長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)暴露年。目前租金貸主要的風(fēng)險(xiǎn)在于：

1、租客在不知情的情況下辦理了租金貸。

個(gè)別長(zhǎng)租公寓和金融機(jī)構(gòu)為了追求貸款申請(qǐng)過(guò)程的“極簡(jiǎn)”、“無(wú)感”體驗(yàn)，省略了很多告知和確認(rèn)流程，導(dǎo)致租客在自己不知情的情況下，申請(qǐng)了租金貸借款。本來(lái)只是一名普普通通的租客，卻在租房時(shí)不知不覺(jué)變成了某金融機(jī)構(gòu)的借款人。

2、租金貸資金流出長(zhǎng)租公寓主業(yè)。

長(zhǎng)租公寓通過(guò)租金貸這一金融產(chǎn)品，能夠快速、提前、有效地回籠未來(lái)應(yīng)收租金。

但解剖長(zhǎng)租公寓的基本盈利模式，他也有很多未來(lái)應(yīng)付款項(xiàng)需要支出，最主要的就是向業(yè)主支付租金、對(duì)房屋進(jìn)行改造優(yōu)化的硬裝、軟裝和家電等費(fèi)用，以及支付員工工資。但個(gè)別長(zhǎng)租公寓卻將這些提前收取的未來(lái)應(yīng)收租金挪作他用，流出長(zhǎng)租公寓這個(gè)基本業(yè)態(tài)。

3、個(gè)別長(zhǎng)租公寓融資杠桿過(guò)大。

目前，市場(chǎng)上的個(gè)別長(zhǎng)租公寓實(shí)繳資本較低，但通過(guò)租金貸、應(yīng)收租金保理、收房貸、裝修貸等產(chǎn)品的疊加使用，使其融資杠桿已經(jīng)非常巨大，一房多融、多頭融資時(shí)有發(fā)生。出租率一旦降低、或者哪一款金融產(chǎn)品的持續(xù)性發(fā)生中斷，都隨時(shí)有可能使整個(gè)公司的資金鏈發(fā)生斷裂。

4、存在租客借了錢卻無(wú)房可租的嚴(yán)重后果。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的房源往往通過(guò)業(yè)主出租（包租關(guān)系）或者委托其出租（委托代理關(guān)系）所獲得，而租房這種商品是拿不走且需要在租期內(nèi)持續(xù)提供的服務(wù)，這樣就給了業(yè)主在長(zhǎng)租公寓與其發(fā)生糾紛時(shí)，可以清退租客終止出租的機(jī)會(huì)。

加之，同一套房子的租賃權(quán)天然地次于業(yè)主對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)，這樣也給業(yè)主繞過(guò)長(zhǎng)租公寓直接與租客發(fā)生糾紛提供了更大的可能。

這也是目前幾個(gè)暴雷的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生的最壞結(jié)果：租客向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了貸款，長(zhǎng)租公寓快速回籠了租金，但由于擴(kuò)張過(guò)猛或者流出主業(yè)，導(dǎo)致沒(méi)有向業(yè)主及時(shí)支付房租，業(yè)主直接驅(qū)趕租客，租客承擔(dān)債務(wù)卻無(wú)房可租。